城市更新、老旧小区改造、新型城市基础设施建设、租购并举、建立多层次住房供应体系、提升居住服务质量等，都可以成为房地产行业探索新发展模式、形成新增长点的突破口和重要内容。

今年的《政府工作报告》提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。我国房地产市场在2021年经历了一些起伏，可以看到，去年底至今的房地产政策和相关表述也随市场变化出现了一系列调整和深化。2022年的房地产市场将向何处去?

毋庸置疑，房地产业的良性循环和健康发展，能够为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。观察房地产业的发展趋势，须以宏观经济的整体发展为大背景。我国每年城镇新增就业人口超过1100万人，住房的刚性需求仍然比较旺盛。同时，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，促进房地产业的良性循环和健康发展对于整个宏观经济的平稳运行能够起到重要作用。同时，比较旺盛的需求也能为市场提供有力支撑。可以预计，2022年的房地产市场需要并且能够总体继续实现平稳发展。

促进房地产业良性循环和健康发展，需要“因城施策”持续发力。当前，我国房地产市场两头分化势头有所加剧。一线和强二线城市以稳为主;众多三四线城市和县城因为供给过剩和人口流出等因素出现了一定下调趋势。政策和预期对于短期内房地产市场的影响较大。经历了去年下半年的总体低迷，无论是购房者还是房地产开发商，重建信心尚需一段时间;一些房地产开发企业的资金纾困仍在进行。政策层面，今年以来，有不少城市根据实际情况出台具体调控措施，为稳楼市释放积极信号，包括放宽限购，取消“认房又认贷”——首套住房结清贷款再购房的，按首套房执行贷款政策，降低首付比例，提高公积金贷款额度，给予购房补贴，为人才购房提供支持等。政策暖风频吹，力度可谓强劲。相信随着“因城施策”逐步发挥作用和各方对市场信心的恢复，房地产市场发展有望更平稳。

住房更加回归居住本质，“房住不炒”仍是底线。过去，房价飞速上涨给住房赋予了过多金融属性，随着一系列政策的实施，我国“房地产泡沫化金融化得到根本扭转”，住房也更加回归居住本质。当前，房地产市场需要避免整体下行趋势，同样应避免重回投机和炒房轨道。对于购房者而言，应认识到，希望买房后实现暴涨的时代已经过去了，应该从自身实际居住需求出发，合理配置住房。对于地方政府而言，有必要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。在市场处于上行区间时，应避免政策过度叠加致使市场过快下滑;一些三四线城市则应避免政策过度宽松再将市场引向浓厚炒作氛围。

合理住房需求将得到更好满足。合理的住房需求应该包括刚需和改善性需求。此前，银保监会曾表态将重点满足首套房、改善性住房按揭需求。近日，银保监会、央行要求优化住房金融服务，满足新市民合理购房信贷需求。随着生育政策调整以及人民群众对美好居住生活期待的提升，改善性需求在购房中的占比不断增加，不仅希望扩大居住面积，也希望居住环境和品质得到改善。因此，合理改善性需求也需得到更多支持。

租赁新时代正加速到来。2022年，保障性租赁住房筹集和建设规模将实现大提速，这类重点针对新市民、青年人打造的租赁型住房将从2021年的筹集建设94.2万套(间)跃升至2022年的240万套(间)。同时，按照政策部署，长租房市场也将实现加快发展。随着租赁加速补短板，住房租赁将成为广大居民解决居住问题更加普遍和便利的选择。

“探索新的发展模式”有利于房地产行业的长远发展。城市的发展正在从“有没有”向“好不好”转变。城市更新、老旧小区改造、新型城市基础设施建设、租购并举、建立多层次住房供应体系、提升居住服务质量等，都可以成为房地产行业探索新发展模式、形成新增长点的突破口和重要内容。正在经历变革的房地产行业，需要主动迎接挑战，实现更高质量发展。(亢舒)